16 Декабрь 2015

Договор аренды загородного жилья: особенности

Договор аренды загородного жилья: особенности

Кажется, что тип жилья не имеет значения при составлении договора аренды: в договор включаются типовые пункты, общие для всех типов недвижимости, и дополнительно оговариваются нюансы, характерные для конкретной сделки (в зависимости от пожеланий арендодателя и арендатора).

Действительно, есть общая схема составления договора аренда недвижимости, в частности – недвижимости жилой. Но есть и особенности, характерные для аренды загородного жилья. Какие – рассмотрим далее.

Сначала напомним общую схему договора аренды недвижимости.

Обязательными пунктами договора аренды загородного жилья являются следующие:

- предмет договора: о чем договор; кто кому сдает дом в аренду;

- объект договора (какая недвижимость сдается, ее тип, адрес);

- права и обязательства сторон;

- порядок расчетов (суммы, сроки, форма расчетов);

- санкции за нарушение обязательств;

- условия расторжения договора;

- срок действия договора;

- порядок решения споров;

- данные об участниках договора (ФИО, паспортные данные, где проживают).

Особенности договора аренды загородного жилья:

1) К загородному жилью обычно «прилагается» земельный участок, и он сдается в аренду вместе с домом. В договоре рекомендуется указать, что в аренду сдается и участок (указывается адрес, площадь, кадастровый номер).

Как правило, плата за пользование участком входит в арендную плату. Предполагается, что арендатор полностью участком распоряжается, включая хозяйственные постройки, например, летнюю кухню, кладовую, сауну, гараж и др.

Бывают случаи, когда арендодатель не хочет, чтобы арендаторы пользовались хозяйственными постройками. Это нужно оговорить в договоре и назначить компенсации для случаев, когда будет обнаружено, что арендатор нарушил ограничение, тем более нанес хозпостройкам ущерб.

Отметим, что арендаторы неохотно снимают дома, если есть ограничения на использование земельного участка. В этом случае арендодателю приходится предлагать существенные скидки.

2) К договору стоит приложить акт приема-передачи: этот документ представляет собой список объектов, которые передаются в пользование арендатору (помимо дома и земельного участка).

Акт приема-передачи полезен обеим сторонам. Так, для арендатора он важен, чтобы арендодатель не предъявил претензии по поводу отсутствия вещей, которых изначально и не было (например, по завершении срока аренды владелец объекта заявляет, что в доме была стиральная машина, но на самом деле это не так). Арендодатель, подписывая акт приема-передачи, обеспечивает сохранность имущества, которое находится в доме и на участке – арендатор обязан при выезде передать каждую единицу имущества в сохранности или компенсировать ее стоимость.

В случае с арендой загородного дома, список получается более существенным, чем при аренде городской квартиры, ведь в него нужно включить не только предметы обстановки в доме, но и хозяйственные постройки и все, что в них находится (садовый инвентарь, велосипеды, шезлонги и пр.).

3) Важный нюанс для тех, кто сдает загородное жилье в аренду посуточно – сейчас это особенно актуально в связи с новогодними праздниками.

Случается, что арендатор, при наличии договоренности с арендодателем, вдруг меняет планы и желает расторгнуть договор. Владелец дома может оказаться в ситуации, когда на поиск новых жильцов нет времени.

Можно обезопасить себя от таких случаев.

Во-первых, обязательно составляйте договор аренды, даже когда речь идет о 2-3-х днях на новогодние праздники. В договоре предусмотрите пункт о санкциях за досрочное расторжение договора по субъективным причинам со стороны арендатора.

В практике такие штрафы достаточно велики (они могут составлять до 50% арендной платы). Этот пункт, с одной стороны, может сузить число претендентов на аренду вашего загородного дома. С другой стороны, он не испугает серьезного арендатора, который уверен в своих планах.

И еще один важный момент.

Не пренебрегайте возможностью получить от арендатора так называемый страховой депозит.

Это сумма – обычная равная арендной плате за 1 месяц – которая идет в уплату последнего месяца аренды, если арендатор выполнил условия договора; если условия не выполнены, страховой депозит остается у арендодателя.

Конечно, теоретически ущерб, причиненный арендодателем, может существенно превышать сумму страхового депозита. На этот случай и нужен акт приема-передачи со списком всего имущества, передаваемого в аренду – чтобы арендодатель получил свою собственность в целости и сохранности по окончанию срока договора аренды.

Оставить комментарий