23 Декабрь 2015

Предпродажная аренда: стоит ли?

Предпродажная аренда: стоит ли?

Сегодня предложение на рынке недвижимости многократно превышает спрос: вторичный и первичный рынки соревнуются между собой за платежеспособного покупателя, а покупатель в это время тщательно подбирает варианты аренды или покупки, присматриваясь к каждой детали и рассчитывая на дисконт.

При таком положении вещей квартиры продаются очень долго, особенно на вторичном рынке. Даже если продавец предлагает адекватную цену, период поиска покупателя может затянуться на месяцы. Отсюда возникает соблазн: пока квартира не нашла покупателя, сдавать ее в аренду. Ведь жилье все равно простаивает, а так за него можно получить деньги. Если квартира хорошая, то за полгода набегает значительная сумма. Верно ли поступают владельцы квартир, которые сдают жилье, выставленное на продажу? Эксперты рынка недвижимости единодушны в этом вопросе: предпродажная аренда – вариант рискованный и не оправдывающий себя.

Проблема 1. Денежные издержки.

Предпродажная аренда не имеет точного срока, ведь квартира в любой момент может быть продана. Как вы думаете, для арендатора это удобный вариант – когда в любой момент его могут попросить съехать? Не очень. Поэтому среднерыночная стоимость такой аренды ниже, чем обычной квартиры для долгосрочной аренды -  иногда разница составляет 30%.

То есть перспективу получения дохода от предпродажной аренды можно делить на три.

И это только один из аргументов.

Проблема 2. Износ квартиры.

Квартиранты, знающие, что в этой квартире им не придется жить долго, соответствующим образом к ней и относятся. Мы сейчас не исключаем, что есть арендаторы аккуратные, порядочные, которые к чужому имуществу относятся как к своему, просто потому что не умеют по-другому. Такие арендаторы есть, но их мало. Чаще люди подходят к вопросу аренды прагматично, исходя из критерия «что удобно и неудобно лично мне».

В любом случае аренда приводит к износу жилья; порой он значительный. В некоторых особо тяжелых случаях после предпродажной аренды владельцу жилья приходится на время отказываться от идеи продажи и приводить квартиру в порядок. Нет гарантии, что в такой ситуации стоимость аренды компенсирует ремонт – скорее, придется докладывать свои деньги.

Проблема 3. Как показывать жилье?

Представьте: вам нужно показывать квартиру потенциальным покупателям, а в ней живет арендатор. Предположим, вы выделите два-три дня в неделю и конкретные часы для показов, и предупредите квартиросъемщика, что намечается визит покупателей.

Что увидят покупатели? Квартиру, заполненную чужими вещами.

Одна из настоятельных рекомендаций риэлторов гласит: показывать нужно квартиру «пустую» — в смысле, чтобы в ней не было чужих вещей. Это помогает покупателю «примерить» квартиру на себя. Представить, как он оформит интерьер, как будут разложены-расставлены его вещи. Такой маневр повышает шансы на успешную продажу. А разбросанные по квартире тапочки, полотенца в ванной, чужая обувь у порога, напротив – шансы продать квартиру уменьшают.

Решив реализовать идею предпродажной аренды, вы рискуете увеличить сроки поиска покупателя в несколько раз.

Проблема 4. Квартирант может отказаться съехать в нужный момент.

Предположим, вы пустили квартиранта, но договор аренды не оформили. Вы нашли покупателя, а квартирант квартиру покидать отказывается. Вы вызываете представителей правоохранительных органов, которые вежливо интересуются, что посторонний человек делает в вашей квартире… В такие моменты хочется забыть о желании заработать на аренде, как о страшном сне.

Кстати, о договоре аренды. Настоятельно рекомендуем заключать его в любом случае, с указанием реальной стоимости аренды (не заниженной, чтобы снизить налоги). Это маневр, который многих арендодателей уберег от больших неприятностей и убытков.

Кажется, что многие из перечисленных проблем снимает посуточная аренда. Квартиру можно показывать в свободные дни. Проблемы выселения квартиранта нет. Чужих вещей нет. А доход идет.

Такой вариант можно принять к рассмотрению, но стоит учесть, что всех проблем он не решает. Износ квартиры все равно имеет место: часто к услуге посуточной аренды прибегают, чтобы приехать в другой город на праздники и провести время в веселой дружеской компании, что увеличивает риски ущерба для имущества. Даже если вы будете находить арендаторов серьезных – например, деловых людей, приезжающих в командировки – вам нужно предусмотреть массу вещей. Например, уборку квартиры, замену постельного белья и полотенец и прочее. Насколько выгодной будет такая аренда с точки зрения денег, сказать трудно. Можно сказать определенно, что это мероприятие хлопотное и трудозатратное.

Оставить комментарий