21 Май 2015

Три типа договоров о покупке жилья в новостройке: преимущества, особенности

Три типа договоров о покупке жилья в новостройке: преимущества, особенности

На сегодняшний день в России действует три формы договоренности между инвестором и застройщиком. Все три регламентированы законодательством, надежны, активно используются на практика. При этом у каждой формы есть свои особенности. Есть ли в числе особенностей недостатки? Мы бы сформулировали мягче.

Особенности становятся рисками, когда покупатель их не осознает. Количество рисков зависит не столько от типа договора, заключаемого с застройщиком, сколько от внимания инвестора, его готовности вникнуть в нюансы или прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.

Основной юридической базой, регулирующей правоотношения застройщика и инвестора, является федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214, или ФЗ-214. В нем предусмотрено 3 вида соглашений между застройщиком и инвестором.

Договор долевого участия

На сегодня это самая распространенная форма взаимоотношений застройщика и инвестора. Закон был создан с целью максимально защитить инвестора от недобросовестного застройщика. Несмотря не имеющиеся в законе недостатки, он действительно снял часть рисков, которыми пользовались недобросовестные застройщики и мошенники до его принятия (2005 г.).

Главное преимущество договора о долевом участии (ДДУ) – в том, что он подлежит государственной регистрации. Это снижает вероятность двойной продажи – когда одна квартира продается двум собственникам.

Другие преимущества договора ДДУ:
- можно приобрести жилье по выгодной цене – ниже, чем если бы оно покупалось после завершения строительства,
- можно приобрести жилье в рассрочку,
- если застройщик заключает с покупателем договор ДДУ, он может начать строительство только при наличии полного пакета необходимых документов: право на землю, разрешение на строительство, утвержденная проектная документация. Это страхует покупателя от долгостроя.

Одним из недостатков договора ДДУ являются длительные сроки оформления документов. Так, на регистрацию договора ДДУ в Росреестре может уйти до полугода.

Договор паенакопления в ЖСК

На сегодняшний день эта форма договоренности менее популярна, чем договор о долевом участии, но эксперты прогнозируют, что в обозримом будущем до трети сделок между застройщиком и инвестором будет заключаться в данной форме.

Эта форма договоренности предполагает создание кооператива жильцов (ЖСК) с последующей выплатой пая.
Основной риск для покупателя здесь заключается в том, что этот договор не предусматривает государственной регистрации.

При таком договоре труднее взять в банке кредит на приобретение жилья. Здесь больше рисков купить квартиру в долгострое или стать жертвой двойной продажи.

С другой стороны, у ЖСК есть явные преимущества:
- при таком типе договора застройщики предлагают более выгодные цены, поскольку для них эта форма более удобна,
- рассрочку можно выплачивать после сдачи объекта в эксплуатацию (при договоре ДДУ к моменту сдачи объекта инвестор должен выплатить полную стоимость),
- в случае банкротства застройщика члены кооператива могут найти другого застройщика и довести строительство до запуска в эксплуатацию.

Договор уступки прав требования

Этот тип договора касается людей, которые хотят продать/купить квартиру в новостройке до того, как на нее будет зарегистрировано право собственности. То есть вы заключили с застройщиком договор ДДУ и до сдачи объекта в эксплуатацию хотите продать квартиру – для этого и заключается договор уступки. Договор требует государственной регистрации. Застройщик должен быть уведомлен о его заключении.

Важный момент. Инвестор не обязан оплатить 100% стоимость жилья, если он хочет его перепродать. В этом случае договор переуступки прав требования фиксирует обязательство по выплате уже с новым инвестором, и составляется график выплат.

Единственный нюанс, создающий неудобство тому, кто приобретает жилье по договору уступки прав – инвестор приходит на готовые условия взаимоотношений с застройщиком, которые были сформированы до него (сроки, проектные нюансы, финансовые обязательства – все, что зафиксировано в ДДУ), и повлиять на эти условия новый инвестор не может.

Оставить комментарий