Что такое доля, и стоит ли ее покупать?
Относительно представлений о том, что такое доля, существует масса разночтений. Самое простое (и неверное!) представление: доля – это комната. То есть если у вас есть доля в 2-комнатной квартире, то это комната. На самом деле, все сложнее.
Предположим, есть 3-комнатная квартира, и в ней у вас есть n-ная доля. Это означает, что в каждой комнате вы владеете n-ной долей, то же касается кухни, санузла, коридора, прочих помещений. Но и это не единственное толкование сущности доли. Чтобы разобраться детальнее, рассмотрим некоторые юридические термины.
Доли бывают 2-х типов:
— выделенная в натуре (за владельцем доли «закреплена» комната),
— идеальная (владелец доли владеет площадью, не конкретной комнатой).
Есть также 2 вида собственности на долю:
— долевая собственность (для каждого из собственников определена его доля),
— совместная (недвижимость общая, при этом доля не определена; чаще всего такой вариант встречается, когда жилье находится в совместной собственности у супругов).
В случае, если совместной собственностью владеют супруги или близкие родственники, можно разобраться, закрепить за каждым дольщиком его часть жилья (комнату) и зафиксировать это письменным соглашением.
Сложнее, если долями владеют люди чужие или враждебно друг к другу настроенные. В этом случае закрепить за собственниками конкретную выделенную долю может суд.
Кто продает доли
Чаще всего речь идет о детях (внуках), которым квартира досталась в наследство от пожилых родителей. Есть два варианта:
— каждый продает свою долю,
— квартира продается полностью, и каждый получает от продажи сумму, пропорциональную доле.
Второй вариант более предпочтителен – в этом риэлторы единодушны. Для этого есть 2 причины:
— стоимость целой квартиры выше, чем сумма стоимости долей,
— квартиры продаются быстрее долей, к таким сделкам с большим доверием относятся покупатели, риэлторы более охотно берутся за продажу целой квартиры.
Почему сделка купли-продажи доли – более проблемная, чем продажа квартиры?
Отчасти подозрительное отношение к сделке с долями сложилось исторически. Иногда доли оказываются в руках покупателей, цель которых – завладеть целой квартирой. Покупается доля, собственник (или другое лицо) заселяется в квартиру и буквально выживает остальных жильцов. Цель – вынудить других владельцев долей продать свои доли. Таким образом изобретательные граждане (и иногда риэлторы) становятся владельцами целой квартиры, которую можно продать дороже, чем было заплачено за каждую долю в отдельности.
Ловушка для владельца доли
Бывает, что долю покупают с целью получить прописку. Некоторые считают, что 1/10 (в лучшем случае) или 1/40 доля дает право прописки. На самом деле, для законной прописки нужно, чтобы площадь, эквивалентная доле, составляла не менее 6 кв. м. Если площадь меньше, можно обратиться в суд и потребовать прописку, но иск, скорее всего, не будет удовлетворен.
Так стоит ли покупать долю?
Доля как жилье для проживания имеет слишком много минусов, да ее и не покупают с такой целью. Чаще всего доли приобретаются для дальнейших манипуляций с жильем с целью на этом заработать.
При этом нужно учитывать следующие моменты:
1) Владелец доли сначала должен предложить купить его долю другим собственникам долей в этой же квартире. Сособственникам дается месяц на размышления. Если они не выражают согласия, тогда владелец доли может выставить ее на рынок.
Есть нюанс. Если совладельцы квартиры докажут в суде, что им предложили цену более высокую, чем цена, по которой была продана доля стороннему покупателю, сделка будет признана недействительной.
2) Продать долю легитимными способами непросто – рынок не любит сделки такого рода. Поэтому продавцы прибегают к такому способу: оформляют договор дарения. На самом деле, доля продается, деньги в сделке фигурируют, но это нигде не фиксируется.
Если владельцы оставшихся долей докажут в суде, что доля была продана, а не подарена, сделка будет признана недействительной.
Покупать долю или нет – принимайте решение на этот счет с учетом перечисленных факторов. Примите также во внимание, что на сегодняшний день цены на жилье на вторичке неоправданно высоки. За деньги, которые требует продавец 3-комнатной «хрущевки», можно найти жилье в новостройке большего метража и по меньшей цене. Если цены на вторичке кажутся вам неприемлемыми, подумайте о покупке жилья на первичном рынке.