На рынке недвижимости — кризис? Прогнозы экспертов и реальность
Эксперты прогнозировали кризис на рынке недвижимости Московского региона на 2016 год. Ключевые тенденции должны были проявиться в следующем:
- падение спроса на жилье вследствие упадка платежеспособности населения;
- банкротство компаний-застройщиков, которое привело бы к «замораживанию» строек;
- сокращение объемов индивидуального жилищного кредитования.
Жилищное кредитование: кривая рынка
Согласно официальным данным, представленным в отчете ЦБ РФ, объем выданных рублевых кредитов на приобретение жилья сократился на 34,5% в течение 2015 года. Кроме того, объем кредитов, выданных в иностранной валюте, уменьшился за год в 8,2 раза (90% заемщиков — жители Москвы и Московской области). Запуск ипотеки с субсидированной ставкой не привел к увеличению числа желающих получить кредит в 2015 году: как минимум по той причине, что вторичное жилье купить в кредит невозможно.
Падение спроса на жилье имело место в 2015 году:
- потребители отдавали предпочтение жилью эконом-класса;
- спрос на вторичную жилплощадь, лоты бизнес- и премиум-класс беспрецедентно упал;
- бюджетные квадраты из сегмента первичного жилья в Москве (и особенно — в Московской области) по-прежнему пользовались большим спросом.
По состоянию на первое полугодие 2016 года число выданных в рублях ипотечных кредитов увеличилось на 49,8%.
Банкротство застройщиков
Ожидание относительно банкротства застройщиков оказалось преждевременным. В список проблемных строек Московского региона входят менее 40 объектов, а число проблемных девелоперов не превышает сотни.
Наученные горьким опытом
Эксперты связывают такую сравнительно безболезненную ситуацию с тем, что предыдущий кризис был абсолютным шоком для рынка коммерческой недвижимости, тогда как сегодня ситуацию можно легко спрогнозировать. Кроме того, игроки, присутствующие на рынке, имеют голову на плечах и опыт, которые сделали их готовыми к форс-мажорным ситуациям.
Коммерческая недвижимость: выжить, приспособившись
Спрос на коммерческую недвижимость в 2015‒2016 гг. сместился в сторону «средних» категорий: В, В-, С переживают приток новых арендаторов В+ и даже А (как в торговом, так и в офисном сегментах). Арендаторы либо перебираются в более дешевые офисы, либо отказываются от части площадей. Высококлассные офисы постепенно пустеют, а новые торговые центры открываются полупустыми.
Ожидания относительно глобального падения ставок не сбылись: даже бизнес-центры, которые из-за кризиса вынуждены снижать процентные ставки, делают это незначительно. Во время прошлого кризиса процентные ставки просели до 40%.
Негативный сценарий, предполагавший полный коллапс российской экономики с обвалом всех рыночных показателей, не реализован. Новый тренд российского рынка коммерческой недвижимости — стремление игроков оптимизировать затраты. Компании-арендаторы пересмотрели планы развития, отдав предпочтение более бюджетным вариантам офисных, складских помещений и торговых площадей. Как следствие, упали объемы ввода новых коммерческих площадей в сегменте дорогой недвижимости.