Обременения, которых стоит опасаться покупателям квартир
Покупатель квартиры должен задолго до подписания договора купли-продажи убедиться, что квартира является юридической чистой, то есть с ней не связаны какие-либо обязательства, о которых умолчал продавец.
Если на этом этапе не проявить достаточно внимательности, можно стать владельцем жилья с обременениями. Какие могут быть виды обременений, каковы их последствия – читайте далее.
Договор найма
Вы покупаете квартиру, и вдруг оказывается, что она сдана в аренду на длительный срок, и арендатор выезжать не собирается – он показывает вам договор, в котором все написано черным по белому и стоит подпись продавца.
Единственный путь здесь – судебное разбирательство. Оспорить право проживания в квартире арендатора, безусловно, можно, но стоит приготовиться к судебной процедуре, которая требует денег и времени.
Если договора нет, все проще – правоохранительные органы выселят незаконного жильца; закон защищает собственника жилья.
В любом случае, чтобы не попасть в такую ситуацию, перед подписанием договора проверьте квартиру еще раз. Если в ней кто-то поселился, так или иначе вы это заметите – до подписания документов и передачи денег покупателю.
Договор ренты
Сегодня такой тип правоотношений в сфере недвижимости широко распространен. Пожилые владельцы недвижимости передают право собственности на квартиру другому лицу, которое выплачивает бывшему владельцу на регулярной основе ренту – оговоренную денежную сумму. За получателем ренты при этом остается право пожизненного проживания в данной квартире.
С юридической точки зрения продать квартиру, обремененную договором ренты, можно. При этом обязательства по выплате ренты передаются новому владельцу. На рынке недвижимости такие сделки мало распространены. Они невыгодны покупателю, поэтому такие квартиры покупают только с большим дисконтом, что, в свою очередь, невыгодно продавцу.
Однако случается, что для покупателя квартиры обязательства по выплате ренты становятся сюрпризом. Так же, как претензии получателя ренты на проживание.
Чтобы договор ренты не стал для вас неожиданностью, проверяйте квартиру на юридическую чистоту перед сделкой.
Если вы осознанно покупаете квартиру с таким обременением, совет юристов: возьмите с продавца письменное согласие, что любые претензии относительно недвижимости от третьих лиц он берет на себя.
Прописанные в квартире жильцы
Это «классический» вариант мошенничества на рынке недвижимости.
Вы покупаете квартиру, и оказывается (после сделки, разумеется), что в ней прописаны люди, о которых вы понятия не имеете. Чаще всего речь идет о несовершеннолетних лицах; о людях, находящихся в местах тюремного заключения; о недееспособных родственниках.
Единственный вариант в данном случае – это обращение в суд и аннулирование сделки.
Арест
Это самый тяжелый вид обременения. Квартиру, находящуюся под арестом, нельзя купить, продать, сдать в аренду. Но случается, что квартира попадает под арест, когда сделка почти завершена, буквально накануне передачи денег. При неблагоприятном стечении обстоятельств, покупатель об аресте может узнать уже пост-фактум. Чтобы не стать жертвой такой сделки, отправьте запрос в Росреестр и убедитесь, что у квартиры нет обременений. На руку мошенникам играет фактор времени: пока документы проходят через бюрократическую «сеть», информация успевает устареть. Здесь нет стопроцентных гарантий. Оценивайте сделку комплексно: насколько адекватно ведет себя продавец (если вас настойчиво подталкивают к совершению сделки, стоит насторожиться), не было ли проблем с документами на этапе переговоров. Заручитесь поддержкой грамотного риэлтора: он поможет вовремя заметить подводные камни.
Долги по коммунальным платежам
В этом случае новый владелец жилья может быть относительно спокоен. Все долги обязан оплатить прежний владелец. Если управляющая компания пытается получить долг из ваших рук, грозя судебным разбирательством, волноваться не стоит – квартиру никто не отберет.
Другое дело, что долг все равно останется. Вы можете сами попробовать разыскать прежнего владельца жилья и договориться с ним о погашении долга, хотя такой исход маловероятен.
Возвратом долга должна заниматься управляющая компания. Вам должны приходить счета за коммунальные услуги, начиная с того момента, когда вы стали собственником квартиры.