Покупка жилья в новостройке по договору ЖСК: плюсы, особенности

Покупка квартир в новостройках по договору ЖСК еще уступает по популярности договору о долевом участии (ДДУ), но уже широко используется на практике. С определенной точки зрения, участники жилищно-строительного кооператива имеют больше прав, чем дольщики. Правда, есть и риски. Рассмотрим подробнее. Условия использования жилищно-строительного кооператива как способа привлечения средств граждан установлены в федеральном законе ФЗ-214. Схема такова. Создается кооператив, с ним строительная компания заключает инвестиционный договор. Строительная компания обязана возвести дом и передать его в собственность кооператива. Эта форма договора удобнее для застройщика, нежели ДДУ. В первую очередь, потому что договор не подлежит обязательной государственной регистрации. При договоре ДДУ застройщик не имеет права принять у инвестора деньги до регистрации договора в Росреестре, при этом регистрация может занять до полугода. При договоре ЖСК застройщик может принять у инвестора деньги в момент подписания договора. ЖСК имеет право привлекать средства членов кооператива даже до получения разрешения на строительство (если сам кооператив не является застройщиком). Строго говоря, разрешение получает строительная компания, а не кооператив; у каждого свои задачи, и цель кооператива – привлекать средства инвесторов. Вариант, когда у компании нет разрешения, но средства уже привлекаются, рискованный, ведь гарантий на получение компанией разрешения нет. Отсутствие государственной регистрации договора создает для инвестора риск двойных продаж. Но есть противодействующие механизмы. Так, по законодательству, число членов кооператива не должно превышать число квартир в доме. Кроме того, двойные продажи возможны, когда используется механизм предварительного договора купли-продажи, который на сегодняшний день причисляется к серым схемам купли-продажи недвижимости.

Преимущества договора ЖСК:

1) У членов ЖСК больше пространства для финансовых маневров, чем у инвесторов, заключивших договор ДДУ. Паевые взносы можно выплачивать после сдачи объекта, что при долевом участии невозможно – там к моменту завершения строительства инвестор должен выплатить 100% стоимости жилья. Многие люди отдают предпочтение договору ЖСК именно по этой причине. 2) Очевидное преимущество ЖСК проявляется в том случае, если строительство не может быть завершено. Если строительная компания попадает в число банкротов, у членов кооператива есть возможность достроить здание и довести его до сдачи в эксплуатацию – для этого нужно найти другую строительную компанию и заключить с ней договор. 3) Пайщики сами организовывают эксплуатацию дома после его возведения. Управление домом – полностью в руках членов кооператива. Для сравнения: инвесторы, которые приобрели жилье до ДДУ, несколько месяцев ждут, пока все собственники квартир в доме зарегистрируют право собственности, чтобы дом можно было передать управляющей компании или создать ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое будет выполнять функции управления домом.

Какие документы необходимо просмотреть, прежде чем заключать договор ЖСК?

Главный документ – это договор между кооперативом и управляющей компанией. Идеальный вариант – когда сам же кооператив выступает в роли застройщика: в этом случае члены кооператива обладают всей полнотой прав на распоряжение строительством и домом (для кооперативов, созданных позднее 2011 г., это требование обязательно). Обратите внимание на следующие документы, которые должны быть на руках у строительной компании: — собственность на землю (или право на аренду), — разрешение на строительство. Изучите устав ЖСК, особенно обращая внимания на пункты, которые касаются: выплаты членских и паевых взносов, условий передачи квартиры, условий получения членства в кооперативе и выхода из него.

Читайте также

Какова судьба основных объектов СОЧИ-2014

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

На рынке недвижимости — кризис? Прогнозы экспертов и реальность

Во что выльются новые требования к страховщикам по ДДУ — спад продаж или небывалый взлет

Взвешиваем варианты: апартаменты vs. квартиры